樂居買房 今日，廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)關(guān)于廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法的通知。

　　適用于本市已批國有建設(shè)用地中含有商業(yè)、辦公用途的項(xiàng)目，商業(yè)、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。商業(yè)、辦公用途分別指《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2007)中的051批發(fā)零售用地、053商務(wù)金融用地，《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商業(yè)用地、0502批發(fā)市場用地、0505商務(wù)金融用地。

　　從激發(fā)市場活力、完善片區(qū)配套服務(wù)水平角度，在符合規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、消防、生態(tài)環(huán)境和行業(yè)規(guī)范等要求的前提下，商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途可變更為餐飲、娛樂、其他商服等經(jīng)營性用途，及教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務(wù)類用途;建筑功能可變更為符合省級以上政府和政府部門發(fā)布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策(以下簡稱“產(chǎn)業(yè)用地政策”)規(guī)定的體育、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、電子商務(wù)快遞物流、科研、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)療項(xiàng)目等的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，以及市政府確定的補(bǔ)民生短板項(xiàng)目和引導(dǎo)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(詳見附件)。

　　《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》政策解讀

　　一、背景依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源辦公廳關(guān)于印發(fā)<產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年版)>的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕31號)等有關(guān)精神，2020以來我局陸續(xù)印發(fā)了《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為酒店項(xiàng)目暫行規(guī)定》《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理暫行辦法》《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為租賃住房項(xiàng)目管理暫行辦法》3個文件，有效期均為2年，目前已到期。文件發(fā)布以來，規(guī)范指導(dǎo)了我市商業(yè)辦公項(xiàng)目用途變更辦理程序，對促進(jìn)我市商業(yè)辦公項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用;但是，也存在部分條款在實(shí)際工作中難以操作落實(shí)的問題。為此，將3個文件合并修訂形成《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》。

　　二、目標(biāo)任務(wù)

　　規(guī)范指導(dǎo)我市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更辦理程序，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快商業(yè)辦公存量房產(chǎn)盤活，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，優(yōu)化城市規(guī)劃功能，完善配套服務(wù)水平，補(bǔ)齊民生短板，激發(fā)片區(qū)活力。

　　三、起草過程

　　在對原文件實(shí)施情況進(jìn)行評估、征求各區(qū)政府和相關(guān)部門修訂意見的基礎(chǔ)上，我局起草形成《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法(征求意見稿)》。經(jīng)征求各區(qū)政府和相關(guān)職能部門、社會公眾意見并修改完善后，形成了《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法(送審稿)》，送審稿于2023年9月26日經(jīng)市政府會議研究原則同意，由我局印發(fā)實(shí)施。

　　四、范圍期限

　　1.適用范圍：適用于本市已批國有建設(shè)用地中含有商業(yè)、辦公用途的項(xiàng)目，商業(yè)、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。商業(yè)、辦公用途分別指《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2007)中的051批發(fā)零售用地、053商務(wù)金融用地，《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商業(yè)用地、0502批發(fā)市場用地、0505商務(wù)金融用地。

　　2.文件期限：自2023年11月 1日施行，有效期5年。

　　五、主要內(nèi)容

　　文件立足我市實(shí)際情況，從變更后的用途、申請條件和審批程序等方面，提出了商業(yè)辦公項(xiàng)目用途變更的具體意見和要求，主要內(nèi)容如下：

　　(一)變更后的用途

　　從激發(fā)市場活力、完善片區(qū)配套服務(wù)水平角度，在符合規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、消防、生態(tài)環(huán)境和行業(yè)規(guī)范等要求的前提下，商業(yè)辦公項(xiàng)目土地用途可變更為餐飲、娛樂、其他商服等經(jīng)營性用途，及教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務(wù)類用途;建筑功能可變更為符合省級以上政府和政府部門發(fā)布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策(以下簡稱“產(chǎn)業(yè)用地政策”)規(guī)定的體育、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、電子商務(wù)快遞物流、科研、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)療項(xiàng)目等的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，以及市政府確定的補(bǔ)民生短板項(xiàng)目和引導(dǎo)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(詳見附件)。

　　(二)申請條件

　　從正面和負(fù)面分別設(shè)定申請條件，土地用途變更正面要求包括應(yīng)當(dāng)征得項(xiàng)目利害關(guān)系人同意、申請人承諾項(xiàng)目變更后滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求等9個方面缺一不可。其中，土地用途變更為保障性租賃住房的，變更后的租賃住房原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。建筑功能臨時變更正面要求包括項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)主管部門竣工驗(yàn)收備案、已經(jīng)行業(yè)主管部門同意等8個方面缺一不可。

　　負(fù)面清單包含應(yīng)依法征收或收回土地的、申請人經(jīng)人民法院認(rèn)定為“失信被執(zhí)行人”期間、已納入政府收儲計劃范圍的用地等7種情形不得變更。

　　(三)審批程序

　　土地用途變更報市政府批準(zhǔn)同意后方可實(shí)施，審批程序如下：①申請人提交申請材料，資源規(guī)劃部門初步審查后，“多規(guī)合一”平臺征詢項(xiàng)目屬地區(qū)政府(管委會)和相關(guān)部門意見;②組織專家論證并公示;③公示無異議的報市政府研究同意;④資源規(guī)劃部門核定規(guī)劃條件，擬定變更土地用途供地方案報市政府批準(zhǔn);⑤市政府批準(zhǔn)后簽訂監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)充合同、結(jié)算地價。

　　建筑功能臨時變更建筑功能臨時變更的，原則上由項(xiàng)目所在區(qū)政府批準(zhǔn)，但原用地以劃撥或限制性出讓方式供地的、變更為含有居住功能的養(yǎng)老、醫(yī)療類項(xiàng)目的等5類情形需報市政府同意后方可實(shí)施。審批程序如下：①申請人提交申請材料，資源規(guī)劃部門初步審查后，“多規(guī)合一”平臺征詢項(xiàng)目屬地區(qū)政府(管委會)和相關(guān)部門意見;②報市政府或區(qū)政府研究同意;③資源規(guī)劃部門出具審查意見，與申請人簽訂建筑功能臨時變更合同，按規(guī)定計收土地年租金。

　　(四)變更后的規(guī)劃建設(shè)要求

　　一是經(jīng)批準(zhǔn)變更的，申請人還應(yīng)按資源規(guī)劃、建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、人防等部門及行業(yè)主管部門的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步完善相關(guān)審批手續(xù)。二是申請人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位對項(xiàng)目變更后是否符合新用途的建筑結(jié)構(gòu)、消防安全的有關(guān)規(guī)范進(jìn)行確認(rèn)。三是土地用途變更項(xiàng)目，原則上不得高于原批準(zhǔn)的計容總建筑面積，可根據(jù)變更項(xiàng)目設(shè)計方案、實(shí)際功能需求、片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃及行業(yè)主管部門意見，對計容總建筑進(jìn)行調(diào)整。四是已建成或在建項(xiàng)目允許對原建筑進(jìn)行局部改造，但不得改變原建筑高度、不得增加項(xiàng)目用地面積、不得實(shí)施拆除重建。五是涉及建筑新建、改建、擴(kuò)建的，須按圖施工，不得擅自修改設(shè)計。六是土地用途變更項(xiàng)目新建建筑的，其建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等應(yīng)當(dāng)按新用途的相關(guān)規(guī)范執(zhí)行;在建、已建成建筑的，按原用途的相關(guān)規(guī)范或者項(xiàng)目現(xiàn)狀執(zhí)行。七是考慮變更方案設(shè)計、審批耗時，未開工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目可重新約定開工竣工時間。

　　(五)地價計收原則

　　土地用途變更的項(xiàng)目，變更為保障性租賃住房部分無需補(bǔ)繳地價，原土地出讓合同(或劃撥決定書)對土地用途變更及地價結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行;未約定的，以資源規(guī)劃部門依法受理土地用途變更結(jié)繳地價的申請時點(diǎn)作為評估基準(zhǔn)日并結(jié)合剩余年限修正，按以下原則計收：一是對于招拍掛出讓(完全出讓)項(xiàng)目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項(xiàng)目最高成交價格進(jìn)行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進(jìn)行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價款。二是對于劃撥、協(xié)議出讓(限制性出讓)項(xiàng)目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項(xiàng)目最高成交價格進(jìn)行對比，取其高的價格;對舊用途劃撥或者限制性出讓土地使用權(quán)價格與市政府批準(zhǔn)土地用途變更時點(diǎn)的舊用途的基準(zhǔn)地價修正值進(jìn)行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價款。

　　建筑功能臨時變更的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)用地政策、原土地出讓合同等對建筑功能臨時變更地價結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行;未約定的，以資源規(guī)劃部門依法受理建筑功能臨時變更土地年租金結(jié)繳的申請時點(diǎn)作為計價時點(diǎn)，按以下原則計收：一是對于招拍掛出讓(完全出讓)項(xiàng)目，按新舊建筑功能對應(yīng)土地用途的基準(zhǔn)地價修正值差額的1.2倍計收。二是對于劃撥、協(xié)議出讓(限制性出讓)項(xiàng)目，按新建筑功能對應(yīng)土地用途的基準(zhǔn)地價修正值，與舊建筑功能對應(yīng)土地用途劃撥或者限制性出讓使用權(quán)價格的差額的1.2倍計收。

　　(六)監(jiān)管措施

　　一是未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變用途或建筑功能，不得擅自改變原建筑結(jié)構(gòu)、高度、增加建筑面積、不得拆除重建等。二是土地用途變更的，變更部分的建筑面積須按用途類型分別辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體抵押、整體轉(zhuǎn)讓，多次申請變更的，應(yīng)當(dāng)按用途類型合并辦理。三是建筑功能臨時變更的，不改變原用地性質(zhì)、土地使用年限和原土地房屋權(quán)屬關(guān)系，不辦理建筑功能變更登記，不得轉(zhuǎn)讓;經(jīng)批準(zhǔn)增設(shè)的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，不辦理產(chǎn)權(quán)登記;需要征收或收儲的，仍按原土地用途、建筑面積和建筑功能給予補(bǔ)償。四是變更為保障性租賃住房的項(xiàng)目、房源、租賃合同應(yīng)當(dāng)在住房部門所屬的廈門市住房租賃交易服務(wù)系統(tǒng)備案，納入全市保障性租賃住房統(tǒng)一管理。五是明確屬地區(qū)政府和相關(guān)部門全鏈條監(jiān)管職責(zé)，對違法違規(guī)行為及時處置。

　　六、關(guān)鍵詞詮釋

　　1.土地用途變更是指經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途，并按照新的土地用途和規(guī)劃條件使用的行為。

　　2.建筑功能臨時變更是指保持原土地用途、土地使用年限不變, 利用存量商業(yè)、辦公房產(chǎn)發(fā)展本辦法支持的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的行為。建筑功能臨時變更有效期為5年，且不得超過批準(zhǔn)的土地使用年期。

　　七、聯(lián)系人及聯(lián)系電話

　　廈門市自然資源和規(guī)劃局利用處 0592-2855255。