1月5日，第一太平戴維斯舉辦2023年福建媒體見面會(huì)，權(quán)威發(fā)布《2023年福建商用物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。第一太平戴維斯福建地區(qū)總經(jīng)理吳珺、華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇、廈門策略顧問部業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人江佳穎等出席了此次活動(dòng)，與眾多福建主流媒體深度探討2023年福建房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，并展望行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。

　　第一太平戴維斯福建地區(qū)總經(jīng)理吳珺在致辭中表示：“多項(xiàng)利好政策和戰(zhàn)略布局為福建經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇注入了源源不斷的活力和巨大潛能。面對(duì)市場(chǎng)的新需求和新挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)持續(xù)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整和創(chuàng)新，充分把握每一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。作為360°未來城市運(yùn)營合伙人，第一太平戴維斯深耕福建市場(chǎng)超過15年，憑借專業(yè)實(shí)力和本地洞察，持續(xù)為政府和客戶提供更優(yōu)質(zhì)的一站式房地產(chǎn)解決方案，助力東南片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展邁向新征程?！?/p>

　　前沿洞察，助推國際消費(fèi)中心城市建設(shè)

　　近年來，為推動(dòng)國際消費(fèi)中心城市培育與創(chuàng)建，廈門出臺(tái)《廈門市培育創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市行動(dòng)方案》，圍繞打造區(qū)域特色國際消費(fèi)新地標(biāo)、構(gòu)建多元融合消費(fèi)資源聚集地等六個(gè)方面提出30項(xiàng)具體任務(wù)，全面提升廈門消費(fèi)中心城市龍頭地位。第一太平戴維斯積極發(fā)揮智囊?guī)熳饔?，獻(xiàn)智獻(xiàn)策，先后開展了《廈門市培育創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市推進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容實(shí)施策略研究》和《提升集美中央活力區(qū)(CAZ)消費(fèi)能級(jí)策劃暨商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃》課題研究。

　　活動(dòng)上，第一太平戴維斯廈門策略顧問部業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人江佳穎就“建設(shè)國際消費(fèi)中心城市探索”開展主題演講，她指出：“相較于首批五個(gè)國際消費(fèi)中心城市，廈門在培育國際消費(fèi)中心城市中難以依托規(guī)模和數(shù)量突圍，應(yīng)積極探索一條差異化、特色化的培育創(chuàng)建路徑。未來，第一太平戴維斯將緊隨宏觀政策導(dǎo)向及市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)，持續(xù)為廈門的國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)提供智力支撐，強(qiáng)勢(shì)賦能行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

　　專業(yè)剖析，解讀福建商用物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　2023年，福建堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)基調(diào)，通過“鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭一攬子政策”展現(xiàn)了長期高質(zhì)量發(fā)展的信心與定力，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，城市更新、促進(jìn)消費(fèi)等利好政策也為市場(chǎng)參與者信心的恢復(fù)提供一定支撐。活動(dòng)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇對(duì)2023年福建商用物業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了深入剖析，并展望未來發(fā)展前景。

　　福州商用物業(yè)市場(chǎng)2023年回顧與2024年展望

　　甲級(jí)寫字樓 —— 需求表現(xiàn)較疲軟，年度凈吸納量降至十年新低，租金指數(shù)同比下降2.8%

　　· 2023年前三季度，福州經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上，地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，至人民幣8,841.0億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣4,812.6億元，同比增長4.5%，占GDP比重為54.4%。

　　· 2023年，市場(chǎng)迎兩個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來6.3萬平方米新增供應(yīng)，推動(dòng)總存量上升至162.7萬平方米，同比擴(kuò)張4.0%。

　　· 年內(nèi)，寫字樓租賃需求表現(xiàn)整體較為疲軟，租賃活動(dòng)仍維持在較低水平，且退租及縮減面積等情況較為普遍。因此，全市半年度凈吸納量僅錄得5,928平方米，環(huán)比下降約四成，全年凈吸納量亦隨之降至1.6萬平方米，系近十年最低值。鑒于上述原因，加之新項(xiàng)目預(yù)租率較低，全市空置率環(huán)比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)、同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至27.6%。

　　· 在全年所達(dá)成交易中，銀行、投資及證券公司的租賃需求相對(duì)積極，另有部分律所在福州增設(shè)辦公室。此外，信息技術(shù)、零售及貿(mào)易企業(yè)的租賃需求亦相對(duì)穩(wěn)定。

　　· 年內(nèi)，因經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)猶存，項(xiàng)目去化壓力持續(xù)增大，業(yè)主普遍維持降租吸客的租賃策略，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.3%、同比下降2.8%，平均租金降至人民幣每平方米每月92.5元。

　　展望

　　· 2024年，全市預(yù)計(jì)有一個(gè)新項(xiàng)目入市，將為市場(chǎng)帶來6.3萬平方米供應(yīng)面積，市場(chǎng)總存量將擴(kuò)容3.9%，至169.0萬平方米。

　　· 短期內(nèi)，宏觀環(huán)境或繼續(xù)承壓，多數(shù)租戶仍將對(duì)新設(shè)或擴(kuò)張辦公空間保持謹(jǐn)慎，租賃市場(chǎng)活躍度或繼續(xù)維持在較低水平。

　　· 2024年，盡管新增供應(yīng)規(guī)模有限，但考慮到短期租賃需求或難顯著回升，市場(chǎng)競(jìng)爭料保持激烈，全市寫字樓入駐率及租金水平預(yù)計(jì)保持小幅下降趨勢(shì)。

　　零售 —— 市場(chǎng)分化現(xiàn)象繼續(xù)加劇，多數(shù)商圈空置率再上升

　　· 2023年前三季度，福州消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣4,560.4億元，同比增長6.2%。

　　· 2023年，共有兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，共帶來11.7萬平方米新增供應(yīng)，市場(chǎng)總存量因此上升至233.0萬平方米。

　　· 全年，福州零售物業(yè)市場(chǎng)中項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)分化現(xiàn)象繼續(xù)加劇，加之部分品牌因經(jīng)營不善陸續(xù)撤店，全市年度凈吸納量近十年首錄負(fù)值。受此影響，多數(shù)子市場(chǎng)空置率再上升，全市平均空置率隨之環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)、同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)，至13.5%。

　　· 年內(nèi)，盡管全市平均空置率有所上升，但優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目仍表現(xiàn)積極，并吸引諸多品牌進(jìn)駐。其中，餐飲及配飾業(yè)態(tài)表現(xiàn)較為活躍，多個(gè)品牌首入福州，如好利來、梵克雅寶等。

　　· 愈趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭格局下，部分項(xiàng)目業(yè)主為吸引目標(biāo)品牌入駐而適度下調(diào)租金，全市平均租金下降至人民幣每平方米每月416.7元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下降2.9%。

　　展望

　　· 2024年，預(yù)計(jì)有三個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，為市場(chǎng)帶來28.4萬平方米新增供應(yīng)，市場(chǎng)總存量將擴(kuò)容12.2%，至261.3萬平方米。

　　· 本地政府積極配合各類市場(chǎng)主體開展促消費(fèi)活動(dòng)，同時(shí)標(biāo)桿項(xiàng)目業(yè)主為迎合市場(chǎng)升級(jí)需求不斷加大招商及首店引進(jìn)力度，在此背景下，消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來持續(xù)性復(fù)蘇，零售商市場(chǎng)信心亦將逐步恢復(fù)，全市空置率有望下降。

　　· 盡管如此，考慮到除標(biāo)桿項(xiàng)目外的多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主為聚客引流仍需要積極拓展品牌資源，因此短期而言，優(yōu)質(zhì)零售品牌在租約談判中仍將具有較大的議價(jià)空間，全市整體租金水平預(yù)計(jì)維穩(wěn)。

　　廈門商用物業(yè)市場(chǎng)2023年回顧與2024年展望

　　甲級(jí)寫字樓 —— 供過于求延續(xù)，空置率升至29.5%，租金繼續(xù)下行

　　· 2023年前三季度，廈門經(jīng)濟(jì)總體回升，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5,784.3億元，同比增長2.0%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長6.2%，至3,698.5億元。

　　· 2023年，廈門島內(nèi)共錄得四個(gè)新項(xiàng)目交付，合計(jì)帶來19.6萬平方米供應(yīng)面積。截至年末，全市總存量同比上升4.4%，至466.7萬平方米。

　　· 盡管部分金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃需求在下半年有所釋放，加之業(yè)主持續(xù)降租以吸納成本敏感型企業(yè)的需求，全市半年度凈吸納量錄得3.4萬平方米，年度凈吸納量亦升至5.7萬平方米，但結(jié)合市場(chǎng)存量水平及既有空置率，以及全年近20萬平方米的新增供應(yīng)規(guī)模來看，市場(chǎng)新增需求仍顯不足，去化壓力猶存，全市空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)、同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，至29.5%。

　　· 年內(nèi)，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)為租賃成交主力，尤以投資機(jī)構(gòu)、律所租賃需求較活躍。

　　· 外部宏觀環(huán)境承壓，疊加市場(chǎng)需求有限，業(yè)主預(yù)期繼續(xù)下調(diào)并多選擇降租以促成交，全市平均租金降至人民幣每平方米每月74.3元。以租金指數(shù)計(jì)算，環(huán)比下降0.7%、同比下降1.5%。

　　展望

　　· 2024年，全市預(yù)計(jì)迎五個(gè)新項(xiàng)目入市，供應(yīng)面積合計(jì)47.0萬平方米。至2024年末，總存量將至513.7萬平方米。

　　· 面對(duì)外部環(huán)境及自身經(jīng)營狀況恢復(fù)程度的不確定性，多數(shù)本地企業(yè)的擴(kuò)張計(jì)劃仍按捺不表，加之新增供應(yīng)入市將持續(xù)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭，全市空置率預(yù)計(jì)上升。

　　· 鑒于持續(xù)疲弱的市場(chǎng)需求，業(yè)主預(yù)計(jì)仍將采取多種租金優(yōu)惠策略以應(yīng)對(duì)需求收縮壓力，全市平均租金或?qū)⒕S持下降趨勢(shì)。

　　零售 —— 零售品牌信心持續(xù)改善，空置率連續(xù)兩期回落

　　· 2023年1-11月，廈門消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣2,544.0億元，同比增長2.3%。同期，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比溫和上漲0.5%。

　　· 2023年，廈門零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得兩個(gè)購物中心開業(yè)，合計(jì)帶來22.3萬平方米供應(yīng)面積，推動(dòng)全市總存量同比上升8.5%，至284.0萬平方米。

　　· 年內(nèi)，旅客數(shù)量及多數(shù)商圈客流量的持續(xù)回升提振了零售商市場(chǎng)情緒，部分新項(xiàng)目錄得良好招商表現(xiàn)，標(biāo)桿項(xiàng)目需求穩(wěn)健。受上述積極因素影響，全市半年度與年度凈吸納量分別錄得11.8萬平方米與21.4 萬平方米，年度凈吸納量同比增長26.1%，空置率隨之同比下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)，至7.4%。

　　· 同期，餐飲、時(shí)尚和配飾等業(yè)態(tài)租賃需求活躍，標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)錄得品牌拓店及首店開業(yè)，LOUIS VUITTON廈門萬象城店由單層門店升級(jí)為雙層精品店，韓國眼鏡品牌Gentle Monster福建首店、達(dá)美樂廈門首店則分別落位于廈門萬象城及SM廈門三期。

　　· 標(biāo)桿項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)長期穩(wěn)定向好，業(yè)主方議價(jià)能力維持高位，但部分存量項(xiàng)目業(yè)主為應(yīng)對(duì)更趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭而降低其租金，全市租金指數(shù)因此環(huán)比下降0.7%、同比下降1.8%，至人民幣每平方米每月383.8元。

　　展望

　　· 2024年，市場(chǎng)將迎近十年供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)有九個(gè)新項(xiàng)目，合計(jì)約72.8萬平方米新增供應(yīng)入市。屆時(shí)，市場(chǎng)總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張25.6%，達(dá)356.8萬平方米。

　　· 客流的逐步回升將進(jìn)一步提振零售商的市場(chǎng)情緒，多數(shù)存量項(xiàng)目有望繼續(xù)維持其良好入駐情況，盡管如此，新項(xiàng)目的集中供應(yīng)將致招商承壓，全市空置率預(yù)計(jì)將小幅上揚(yáng)。

　　· 新項(xiàng)目的集中入市將為品牌拓店帶來更多選擇，但于業(yè)主而言，其或需提供更具競(jìng)爭力的租金來吸納目標(biāo)品牌以構(gòu)建理想的品牌組合，全市平均租金料將持續(xù)結(jié)構(gòu)性下行。