剛剛，廈門第六輪土拍落幕，島外7宗地塊吸金124.9億。

　　至此，2023年度廈門土拍正式收官，14幅地塊，總成交價364.45億。

　　島外地塊均底價成交 7幅收金124.9億

　　今日9：30，廈門島外土拍大戲拉開帷幕，現(xiàn)場6家房企(含聯(lián)合體)參與競拍。

　　最終，6家房企分食7幅地塊，均底價成交，收金124.9億，最高成交樓面價2萬/㎡。地塊成交一覽：

　　1、集美西亭2023JP04 : 聯(lián)發(fā)拿地 成交總價18.9億 成交樓面價20000元/㎡

　　2、集美西亭2023JP05 : 聯(lián)發(fā)拿地 成交總價15億 成交樓面價20000元/㎡

　　3、東方快樂島J2023P01：建發(fā)拿地 成交總價11.6億 成交樓面價20000元/㎡

　　4、東方快樂島J2023P02：建發(fā)拿地 成交總價12.5億 成交樓面價20000元/㎡

　　5、馬鑾灣樂活島2023HP02：象嶼拿地 成交總價12.7億 成交樓面價20000元/㎡

　　6、海滄東嶼H2023P03：廈門軌道&海投拿地 成交總價26.3億 成交樓面價20000元/㎡(居住)

　　(這塊地包含住宅11.5萬方，商業(yè)約6.5萬方(要求自持不可售)，合計土地總價26.3億。簡而言之，6.5萬方的商業(yè)算上土地成本和建安成本至少要9個億。

　　而這9個億的成本折算并攤到住宅，每平要加7826元，也就是這塊地的真實住宅樓面價差不多約27826元/平。)

　　7、翔安東體2023XP06：國貿(mào)拿地 成交總價27.9億 成交樓面價18000元/㎡

　　整體來看，此次土拍過程較為平淡，拿地房企以廈門本地國企為主。明年隨著這些地塊入市，島外新房將新增供應超8000套，并且地塊整體資質(zhì)不錯，買房人選擇將增多。

　　2023平淡收官 全年賣地364.45億

　　回顧2023廈門六場土拍，共出讓14幅宅地，吸金364.45億，拿地主力全是國央企，其中建發(fā)為拿地榜首。

　　1、成績大幅下滑

　　從整體成交來看，今年呈現(xiàn)高開低走趨勢，上半年市場還是比較火熱，下半年趨冷。全年供地數(shù)量縮減，供地節(jié)奏明顯放緩，直至5月才開始首場土拍。

　　全年成交14幅地塊，僅有4宗溢價率超過10%，2宗低溢價成交，其余8宗均是底價成交。

　　計價建筑面積共計成交約125萬㎡，僅是去年一半;成交金額364.45億，比去年下跌67.88%，直接少了247.4億。

　　拉長時間線來看，近10年土拍中，今年成績排在倒數(shù)第四，僅高于2014、2015、2018年。

　　2、區(qū)域熱度持續(xù)分化

　　從區(qū)域來看，今年島內(nèi)外分化愈加明顯。

　　上半年由于島內(nèi)地塊撐場，延續(xù)不錯的熱度，島內(nèi)3幅地塊均觸發(fā)搖號出讓，樓面價最高達51803元/㎡。

　　下半年土拍熱度降溫，但島內(nèi)2幅地塊保持低溢價成交。今年島內(nèi)5幅地塊共收金212.7億，占比58.36%。供地區(qū)域除了五緣灣，會展北、兩岸金融中心也有宅地出讓。

　　島外市場持續(xù)低迷，9幅地塊成交總價151.75億。

　　僅11月29日海滄哈啰小鎮(zhèn)拍出相對較高溢價率21.49%，其他8幅底價成交，3幅流拍/撤拍，其中同安西湖地塊還是一年之內(nèi)2次無人問津，因此今年同安無宅地出讓。

　　其他三區(qū)土拍金額差距不是很大，集美供地4幅，收金58億;海滄供地3幅，收金52.85億;翔安供地2幅，收金40.9億。

　　3、國央企撐全場

　　從拿地房企來看，今年依然延續(xù)以央國企撐市的局面，陣營分廈門本土國企與外來國央，尤其本土國企占據(jù)絕對主力地位。

　　本地國企拿地10幅，共斥資200.15億。

　　其中，建發(fā)居榜首，拿下3幅，拿地金額72.5億。五緣灣成功補充、首次進入集美東部新城。

　　國貿(mào)同樣是3幅，金額54.75億。拿地主要范圍是島外，涉及海滄橋頭、翔安彭厝、翔安東體三個板塊。其中，翔安兩個板塊內(nèi)原本都有國貿(mào)項目在售(沁原、海嶼原)。

　　聯(lián)發(fā)在年末連拿兩地，金額33.9億，率先進駐集美西亭核心區(qū)。

　　廈門軌道&海投聯(lián)合體拿下海滄東嶼1幅地塊，金額26.3億。項目周邊就是海滄中心TOD璞瑞，新地塊大概率也是打造TOD模式。

　　象嶼則是首次進入馬鑾灣樂活島板塊，拿地1幅，金額12.7億。

　　外來國央企招商、中海、保利、首開在今年土拍市場亦有一定的投資力度，斥資164.3億，全部集中在島內(nèi)。

　　其中，招商落子五緣灣，拿地金額63.7億，位于拿地榜第二。中海再深耕思明，進入會展北，拿地金額63.2億，拍出今年最高樓面價51803元/㎡，整體位于拿地榜第三。保利同樣落子五緣灣，拿地金額24.75億;首開則拿下兩岸金融中心首幅宅地，金額12.65億。

　　未來待地塊入市，新房市場主流格局大多是“大型國央企競速”。

　　4、土拍規(guī)則變化

　　從11月7日，今年第四場土拍開始，廈門島內(nèi)外土拍取消限地價、限房價。取消雙限后，對于房企而言，有更多自主定價權(quán)，并且拍賣過程中，自由競價，價高者得，優(yōu)質(zhì)地塊價值有可能被推高。

　　但從土拍結(jié)果來看，在下半年市場冷淡期，房企積極性沒有大范圍被調(diào)動，僅海滄一幅地塊拍出高溢價，其他以低溢價或底價成交為主。

　　土地市場，一直被視為樓市風云的“前情表”，預示著整個樓市的行情趨勢。

　　站在全年的視角，2023年廈門土拍市場較為平淡，年初25幅供地計劃，僅完成11幅，不過也有一些計劃之外的地塊成功出讓。

　　未來的廈門土地市場還是可以期待的，還有一批好地等待"上菜"。比如將軍祠地塊、湖邊水庫上下湖地塊、五緣灣鐘宅地塊等。

　　接下來一段時間內(nèi)房企拿地態(tài)度大概率仍是保持謹慎，更加聚焦核心區(qū)域，同樣土拍熱度也是聚焦在核心、熱門板塊。明年的土地市場又是一番怎樣的景象呢?拭目以待!

　　文：廈門樂居(部分來源：廈門市土地礦場交易市場、讀地等)